Налоговый вычет при продаже квартиры: последние изменения и порядок предоставления

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения 2017

Налоговый вычет при продаже квартиры – 2017 — востребованная среди граждан России преференция. Рассмотрим особенности его исчисления.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Важнейшая поправка в НК РФ, введенная законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касается увеличения срока, по истечении которого можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. В ст. 220, 217.1 НК РФ этот срок называется минимальным предельным сроком владения недвижимым имуществом. По недвижимости, приобретенной до 01.01.2016, он составляет 3 года, а по приобретенной с 2016 года увеличился до 5 лет.

Однако если право собственности на недвижимое имущество получено после 01.01.2016 в результате приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, то продать его без уплаты НДФЛ можно через 3 года.

В целях исчисления налога на доходы физических лиц до 2016 года доход от продажи недвижимости принимался равным продажной стоимости, указанной в договоре. С 2016 года он принимается равным продажной стоимости при условии, что она составляет не менее 70% от кадастровой цены жилья на 1 января года, в котором осуществлена продажа. Если же цена, указанная в договоре купли-продажи, меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом от продажи недвижимости признается не цена, указанная в договоре, а 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Вместе с тем законодатель дает региональным властям право уменьшать значения, касающиеся срока налогооблагаемого владения недвижимостью либо понижающего коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости имущества, вплоть до нулевых (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

В качестве вычета можно использовать субсидии и проценты по ипотеке

Так, Минфин России выпустил письмо от 18.09.2015 № 03-04-05/53797, в котором указал, что вместо гарантированного законом вычета в 1 млн руб. налогоплательщик может использовать с целью уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры жилищную субсидию. Минфин, таким образом, рекомендует рассматривать ее как разновидность личных расходов приобретателя недвижимости, которые подтверждены документально.

Данная позиция Минфина России корреспондирует с той, которую ведомство выразило в письме от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. В нем оно указало, что налогоплательщик вправе использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры суммы, уплаченные банку в качестве ипотечных процентов за жилищный кредит по соответствующей квартире.

Расходы по приобретению квартиры не индексируются

Еще одно примечательное разъяснение Минфина приведено в письме от 07.08.2015 № 03-04-05/45738. В нем ведомство указывает, что налогоплательщик может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры расходы, понесенные при ее покупке, только в номинальной величине — без какой-либо индексации.

Цены в России за несколько лет вырастают значительно, и граждане, решившие продать недвижимость, могут иметь вполне разумное желание использовать для уменьшения налогооблагаемой базы суммы, переданные когда-то продавцу, с учетом надбавки, коррелирующей с инфляцией. Однако Минфин считает, что законных оснований на это нет.

Продавцам жилья — нерезидентам вычет недоступен

В письме от 22.06.2015 № 03-04-05/35996 Минфин указал, что нерезиденты РФ не могут использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилья. Дело в том, что нерезиденты платят НДФЛ в размере 30, а не 13%. Его же они должны уплачивать и при продаже квартиры.

Таким образом, осуществлять соответствующие сделки нерезиденту РФ вдвойне невыгодно: ставка выше, и вычеты применять нельзя. Так что нерезиденту, планирующему продать российскую квартиру, целесообразно стать резидентом, прожив в РФ больше половины из 365 календарных дней.

Вычет положен каждому из владельцев доли в квартире

Весьма примечательна позиция ФНС России, выраженная в письме от 22.04.2015 № БС-4-11/6911. Данный документ подтверждает мнение ведомства, выраженное в более раннем письме — от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578. ФНС предписывает субъектам правоотношений в области налогообложения сделок с недвижимостью, прежде всего региональным ИФНС, рассматривать права «долевиков» на вычеты именно в той интерпретации, которая приведена ведомством в письме № ЕД-4-3/13578. Это может объясняться наличием жалоб граждан по поводу неисполнения соответствующих положений чиновниками местных ИФНС.

В письме № ЕД-4-3/13578 ФНС России указывает, что каждый из продавцов доли в квартире, если он владеет недвижимостью менее 3 лет (с 01.01.2016 вместо 3 лет владения имуществом используется понятие минимального предельного срока владения имуществом), вправе использовать вычет в размере 1 млн руб. Однако если квартира продана как единый объект недвижимости, то соответствующий вычет распределяется между собственниками пропорционально доле их владения жильем.

Квартира получена по договору мены — будет вычет

Отметим еще один примечательный НПА — письмо Минфина России от 05.03.2015 № 03-04-05/11808. В нем ведомство указывает, что при продаже квартиры, полученной налогоплательщиком по договору мены, для уменьшения налогооблагаемой базы можно использовать сумму, указанную в данном договоре, либо ту, которая соответствует рыночной стоимости жилья на момент осуществления мены. Ее величина может определяться оценщиком. В письме от 14.02.2017 № 03-04-05/7980 Минфин подтверждает неизменность своей позиции по данному вопросу.

Продали жилье в рассрочку — расходы к вычету возможны в любой пропорции

Иногда продажа квартир осуществляется их собственниками в рассрочку. ФНС России в письме от 11.02.2015 № БС-4-11/2049, которое корреспондирует с письмом Минфина России от 02.02.2015 № 03-04-04/3957, указывает, что:

  • налогоплательщик, продавший жилье в рассрочку, может, как и при единовременной продаже, использовать расходы, связанные с покупкой соответствующего жилья, для уменьшения налогооблагаемой базы, формирующейся в результате поступления денежных сумм от покупателя;
  • порядок распределения соответствующих расходов налогоплательщик должен осуществлять самостоятельно.

Действительно, в НК РФ нет положений, каким-либо образом регулирующих, как продавцу квартиры соотносить платежи от покупателя и расходы, на которые можно уменьшать выручку. Законодатель позволяет налогоплательщикам действовать в таких случаях на свое усмотрение. Главное — произвести корректное декларирование соответствующих доходов и расходов.

Подробнее о вычетах по НДФЛ читайте в статьях:

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения, как получить

Все доходы, получаемые гражданами, подлежат обложению налогом. Уплата налогов – это неотъемлемая часть нашей жизни. При этом в некоторых случаях государство Российской Федерации предлагает физическим лицам некоторые льготы. Речь идет о налоговых вычетах. В этой статье мы подробно разберем налоговый вычет, предоставляемый в случае продажи квартиры: кто имеет право его получить, в каком объеме и в какие сроки, а также рассмотрим все изменения законодательства в данной сфере на 2018 год.

Что такое имущественный вычет за продажу квартиры, и кто имеет право его получить?

Претендовать на применение вычета могут лишь граждане, ежемесячно платящие налог на доход, то есть право получения вычета при продаже жилья есть у каждого российского (официально работающего) гражданина, за которого ежемесячно работодателем отчисляется 13%-й налог с его заработной платы.

Вычет — это предоставляемая государством льгота по некоторым налогам. Он означает возможность не оплачивать определенную часть налогов или вернуть их ранее оплаченные суммы. Указанный налоговый вычет применим только к объектам недвижимости.

Вычет при реализации недвижимости подразумевает следующие варианты:

  • полное освобождение продавца от уплаты налога;
  • налог рассчитывается с части полученного дохода;
  • налог подлежит оплате с полной суммы, вырученной продавцом.

Рассмотрим подробнее каждый из вариантов.

Как получить налоговый вычет с продажи квартиры?

Возврат средств в случае продажи квартиры является имущественным налоговым вычетом.

Продавая квартиру либо иной объект недвижимости, продавец получает прибыль. С суммы этой прибыли нужно заплатить налог. Но его размер можно снизить при подаче декларации, применив на продажу соответствующий налоговый вычет. Данный вычет будет зависеть от продолжительности владения объектом. Если в собственности жилье находилось меньше чем три года, налогооблагаемую сумму можно снизить не более чем на 1 000 000 рублей. С остатка суммы нужно будет заплатить налог.

Пример: Вы продали квартиру, которая находилась в собственности меньше чем 3 года за 4 000 000 руб. Данную сумму, возможно, снизить на 1 миллион руб. и налог оплатить с 3 миллионов руб. (4 000 000 минус 1 000 000), то есть 13% от 3 000 000 = 390 тысяч руб.)

Если в собственности квартира была больше чем 3 года, продавец будет освобожден от уплаты налога. То есть облагаемую налогом сумму в подобном случае возможно снизить на сумму, полученную от реализации квартиры, в результате она будет = 0.

Пример: Вы продаете жилье, которое находилось в собственности более 3 лет за 4 000 000 руб. Эта сумма может быть снижена на вырученную от продажи квартиры сумму, то есть на те же 4 миллиона. В итоге облагаемая налогом база будет равна 0 (4 000 000 – 4 000 000 = 0).

Следовательно, продавать жилье выгоднее после 3-летнего периода владения.

В случае реализации квартиры, которая оформлена в совместную либо долевую общую собственность, сумма вычета будет распределена между всеми владельцами данного объекта недвижимости исходя из доли каждого из них, либо по достигнутой между совладельцами договоренности.

Продавая недвижимость, которая была в собственности меньше чем три года, нужно проанализировать целесообразность применения вычета, поскольку встречаются ситуации, когда недвижимость реализуется с незначительным повышением его цены, тогда на основании п.п. 2 п.1 статьи 220 НК можно воспользоваться правом на снижение суммы полученной прибыли на сумму затрат, связанных с его покупкой.

Пример: В 2010 г. куплена квартира, стоимостью в 2 000 000., а в 2012 г. она продана за 2 500 000 руб. В подобном случае будет применяться не вычет – 1 миллион, а вышеуказанная система налогообложения. В этой ситуации размер налога равен (2 500 000 – 2 000 000) умноженное на 13% = 65 000, что на 130 тысяч меньше суммы налога, подлежащего оплате в случае применения вычета – 1 000 000 рублей.

Исчисление 3-летнего срока

Следует учитывать, что трехлетний срок начинает считаться с момента, когда было получено свидетельство о регистрации права на жилье. Соблюдение этого правила является очень важным, однако, как показывает практика, случаются и другие ситуации:

Например, хозяин квартиры проживает в ней уже четверть века. И вот он приватизирует свое жилье и вскоре решает его продать. Но трехлетний срок с даты выдачи указанного свидетельства еще не истек, поэтому владелец квартиры будет оплачивать всю сумму налога; Другая ситуация. 4 года назад семья купила квартиру в рамках долевого строительства. 3 года назад дом был введен в эксплуатацию, однако документы были выданы только 2 года назад. Соответственно, еще не истек установленный срок.

Сколько раз разрешено применять вычет при продаже жилья?

Вычет при продаже жилья в отличие от вычета в случае покупки предоставляется в течение жизни в неограниченном количестве. Но только 1 раз в году.

То есть за год можно продать сколько угодно объектов недвижимости, а освободить в общей сложности из полученной прибыли можно не больше 1 миллиона рублей (для случаев, когда имущество пребывало в собственности менее чем три года) по одной из сделок либо по всем. С оставшейся прибыли необходимо заплатить 13%-й налог.

Для получения вычета при продаже квартирпы нужно предоставить в МИФНС налоговую декларацию с приложением следующей документации:

  • договор покупки-продажи;
  • паспорт (иной удостоверяющий личность документ);
  • ИНН;
  • документы, подтверждающие факт получения денег с назначением платежа;
  • либо расписка в получении средств, в случае наличного расчета.

Изучив декларацию, налоговый орган перечислит налогоплательщику на счет положенный ему вычет в течение 90 дней.

В случае уклонения от предоставления декларации о доходах или представлении ложной информации ст. 198 УК предусмотрена ответственность. На нарушителя может быть наложен солидный штраф, а также он может лишиться свободы.

Имущественный вычет пенсионерам

Претендовать на получение вычета могут лишь лица, которые платят подоходный налог. До 2012 г. лица, которые живут на социальные пособия и пенсионеры, не входили в этот список. После принятия Федерального закона № 330 пенсионеры получили право на применение налогового вычета при продаже квартиры.

При реализации жилья в 2014 году для пенсионеров вычет возможен на всю сумму прибыли, если период владения объектом недвижимости составляет больше трех лет. Если же он меньше, то пенсионер вправе по своему усмотрению выбрать способ уплаты налога и получения вычета: он предоставляется пенсионерам на полную сумму прибыли от реализации жилья, если ее стоимость не превышает 1 миллиона руб. или же снижение налоговой базы на сумму затрат, понесенных пенсионером при покупке этого объекта. То есть, фактически пенсионеры освобождены от оплаты налога с продажи недвижимости.

Изменения в 2018 году

ФЗ № 382 от 29 ноября 2014 г. «О внесении поправок в части 1,2 НК» увеличил срок владения объектом для освобождения от оплаты налога 13% с трех до пяти лет, а облагаемая налогом сумма сделки не может быть менее 70% от стоимости жилья за вычетом затрат на его покупку, тем самым определен минимальный предел налоговой базы, до этого ее ограничивала только указанная в договоре покупки-продажи цена. Пример расчета смотрите ниже.

При этом, в соответствии с принятым законом, субъекты РФ обладают правом изменения по своему усмотрению, как предельного периода владения, так и снижающего коэффициента вне зависимости от категории имущества и плательщиков налога.

Есть ряд исключений:

Правила по применению 3-летнего срока владения объектом, для применения налогового вычета с продажи квартиры распространяются с 01.01.2016 г. на следующие случаи:

  1. Если жилье приватизировано.
  2. Если жилье находится в собственности в соответствии с договором пожизненной ренты.
  3. Если оно получено в наследство или в дар от близкого родственника либо члена семьи налогоплательщика.

В других случаях, начиная с 2016 г, применяется 5-летний срок владения имуществом. В 2018 году никаких нововведений и изменений в законодательстве по оформлению данного вида НВ не предусмотрено.

Как изменились условия обложения налогом с 2016 г. на практике?

Рассмотрим конкретный пример. Гражданин Сидоров в 2014 г. продал квартиру, чья стоимость составляет 6 миллионов руб., приобретенную в 2012 г. за 5 миллионов. Период владения жильем — 2 года.

При заявлении в налоговой декларации вычета, расчёт налога будет осуществляться таким образом:

Облагаемая налогом сумма прибыли: 6 000 000 – 1 000 000 = 5 000 000 рублей.

НДФЛ = (6 000 000 – 1 000 000) умноженное на 13% = 650 000 рублей.

В случае же если Сидоров затребует налоговой вычет в размере подтвержденных соответствующими документами расходов, расчет подоходного налога будет производиться иначе:

НДФЛ = (6 000 000 – 5 000 000) умноженное на 13% = 130 000 рублей.

В обоих случаях, если бы Сидоров продал жилье спустя 3 года с момента приобретения (а не через два, как указано в примере), он считался бы освобождённым от уплаты налога, согласно действующему законодательству.

До 2016 года можно было приобрести жилье и не продавать его 3 года, чтобы вообще не выплачивать налог при продаже. После 01 января 2016 г. можно подождать 5 лет или приобрести квартиру и продать ее через 12 месяцев и прописать в договоре 5 000 000 руб. (для рассмотренного выше примера), что равно расходам на покупку – это освободит от уплаты налога, при условии, что 5 000 000 – это не менее 70% кадастровой цены недвижимости.

Также теперь не получится сэкономить, воспользовавшись налоговым вычетом при продаже жилья, прописав в договоре цену, меньшую стоимости на момент регистрации права на собственность, умноженную на снижающий коэффициент. В данном случае, в соответствии с п. 5 ст. 217.1 Налогового кодекса, полученный продавцом доход будет приравнен к кадастровой стоимости, умноженной на снижающий коэффициент. Рассчитываться налог при продаже жилья будет исходя из его кадастровой стоимости. Наряду с этим п. 6 ст. 217.1 НК дает органам власти субъектов РФ возможность снижать до 0:

  • понижающий коэффициент;
  • минимальный срок владения имуществом.

Если продавец квартиры не согласен с суммой НДФЛ, он может обжаловать в суде сумму кадастровой стоимости.

Необходимо отметить, что для пенсионеров закон о налоге с продажи жилья с 2016 года остался таким же, как и для других физлиц, т.е. никаких специальных льгот для них не предусмотрено.

Как не платить налог с продажи недвижимости?

При продаже недвижимости, вместо применения вычета ее владелец может снизить облагаемую налогом сумму дохода, предоставив в налоговую – документацию, подтверждающую расходы на покупку (смотрите пример выше).

Следует отметить, что трудное материальное положение собственника квартиры не может освободить его от уплаты НДФЛ при ее продаже. Как показывает практика, суды не всегда принимают сторону налогоплательщика, особенно если продаваемый объект недвижимости находится в новостройке и приобретался с целью извлечения прибыли.

Цель нововведений

Изначально предлагалось освобождение от уплаты налога при реализации жилья для граждан, у которых на момент заключения сделки покупки-продажи реализуемый объект недвижимого имущества – это единственная находящая в собственности недвижимость. Но возникли трудности с трактовкой понятия «единственное жилье, оформленное в собственность».

Также было высказано мнение о том, что подобным положением могут воспользоваться недобросовестные продавцы.

Например. Гражданин проживает у своих родственников, а объект недвижимости, который является «единственным жильем в собственности», хочет продать, после чего купить другое и снова продать его. При этом отпадет необходимость выжидать истечения 5-летнего срока для освобождения от уплаты налога при продаже жилья.

Цель введения Закона N 382 – снижение привлекательности перекупки объектов недвижимости как способа извлечения прибыли и фиксация увеличения жилищной стоимости.

Если у вас остались неразрешенные вопросы по поводу получения налогового вычета при продаже квартиры или вам требуется помощь в его оформлении, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Порядок предоставления налогового вычета при продаже квартиры

Наверняка многие граждане нашей страны слышали о возможности оформления налогового вычета при продаже недвижимости.

Но мало кто из них знает, как это возможно документально оформить и что под этим подразумевается.

По этой причине рассмотрим все эти нюансы подробней.

Законодательное регулирование

Согласно этой статьи:

  • каждый житель нашей страны имеет полное право существенно сократить налоговые взносы при сделке о продаже недвижимости;
  • максимальный порог допустимого размера налогового вычета составляет 1 миллион рублей;
  • допускается возможность сокращение дохода непосредственно от сделки покупки, которая осуществилась на четкую сумму последующих затрат.

Последние новости и изменения

Согласно действующему законодательству, в частности Налоговому Кодексу РФ, вся прибыль наших граждан подлежит обязательному налогообложению. Но при этом, есть несколько вариантов, когда наши граждане могут лишиться права оплачивать налог в полном, либо же частично размере.

Согласно последним нововведениям в законодательстве по этому вопросу, то в первую очередь следует обращать внимание на тот факт, что на сегодня существует 3-летний период на использование налогового удержания. Если говорить простыми словами, то воспользоваться своим правом на получение налогового вычета теперь может та категория граждан, которые пользуются недвижимостью уже на протяжении длительного периода. Но при этом есть небольшой нюанс: этой возможностью можно воспользоваться всего лишь один раз.

В том случае, если у граждан имеется больше двух объектов недвижимости, они не имеют права воспользоваться возможностью получения налогового вычета при продаже.

Кто имеет право

Право на получение налогового вычета имеют исключительно те граждане РФ, которые ежемесячно совершают оплату налога на доходы. Если говорить простыми словами, то право на получение данного виды вычета имеют абсолютно все граждане РФ, которые осуществляют официальную трудовую деятельность, при этом у них ежемесячно изымается 13% налога.

Само по себе определение “вычет” подразумевает под собой предоставление государством льгот по некоторым разновидностям налогов. Вычет предоставляет возможность для наших граждан не только избежать оплаты определенной части налогов, но и получить за нее некую компенсацию.

Стоит отметить, что этот вычет применяется исключительно для объектов недвижимости, которые расположены на территории РФ.

Сам вычет при продаже недвижимости, включает в себя несколько вариантов, а именно:

  • частичный вариант освобождения от уплаты налога;
  • полное освобождение от налоговых выплат;
  • либо налог подвержен оплате с общей суммы, которая была получена продавцом.

Условия предоставления

Действующий Налоговый Кодекс РФ предусматривает определенные ограничения, а именно:

  • вычет может быть получен исключительно в отношении той прибыли, которая подвержена налогообложению в размере 13%;
  • право на вычет имеют исключительно те граждане, которые являются налоговыми резидентами РФ;
  • вычет распространяется исключительно на те затраты, которые производились за счет средств налогоплательщика, включая кредиты.

В том случае, если продаже подлежит недвижимое имущество, которое было в собственности больше 5 лет, оно не подлежит налогообложению.

Сам расчет периода осуществляется исходя из указанной информации в свидетельстве о регистрации права собственности.

Если право собственности на объект недвижимости приобретено в порядке наследования или по договору дарения от близкого родственника (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными — имеющими общих отца или мать, братьями и сестрами) тогда минимальный срок владения, для освобождения от налога — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимости получено налогоплательщиком в результате приватизации — 3 года.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением — 3 года.

Для остальных случаев применяется минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, кторый составляет 5 лет.

Если речь идет о корпоративной недвижимости, то в этом случае дата устанавливается непосредственно по документу о полном погашении пая.

Стоит отметить, что налоговая база может быть снижена на сумму 1 миллиона рублей. В том случае, если сумма сделки не превышает 1 миллиона рулей, налогоплательщик полностью освобождается от уплаты налоговых сборов.

Необходимо брать во внимание тот факт, что сроков подачи заявления на получение налоговых вычетов законодательством РФ не предусмотрено.

В том случае, если в текущем году вычет был получен не в полном объеме, то остаток выплат переносится на следующий год.

Недвижимость, которая была получена по наследству

При регистрации права на владение имущества, закрепляется право конкретно взятого собственника на данный объект недвижимости. В том случае, если собственник меняется, то в обязательном порядке необходимо проводить государственную регистрацию.

Рассмотрим конкретную ситуацию на примере.

Предположим, что жилье было приобретено еще в 2007 году супружеской парой в долевую собственность. В 2012 году случилось так, что муж скончался, и после этого супруга приняла эту недвижимость в наследство.

После того, как она стала единственной владелицей этой недвижимости, она принимает решение о ее продаже.

В данной ситуации ключевой особенностью является непосредственно изначальная дата регистрации права на 50% этой недвижимости. По той причине, что 50% от этой недвижимости была уже в собственности больше 3 лет, то после продажи этой недвижимости, остальные 50% этого имущества также освобождается от оплаты налогов.

Порядок оформления и перечень документов

Для того чтобы получить данный тип вычета необходимо обратиться в налоговую инспекцию и предоставить такой перечень документов:

  • заявление по установленной законодательством форме. Ее можно получить непосредственно при обращении за вычетом;
  • соглашение, которое подтверждает факт перехода права собственности на конкретный вид недвижимого имущества;
  • акт о приеме/передачи недвижимости;
  • документ, который подтверждает факт получения конкретной денежной суммы за смену права собственности;
  • справку со своего официального места работы по форме 2-НДФЛ.

Если говорить о периоде рассмотрения самого обращения, то этот срок составляет не больше 30 календарных дней с момента получения налоговым органом заявления и сопровождающей документации.

В том случае, если вычет получатель хочет получить от работодателя, необходимо указать это в заявлении, тогда налоговый орган отправляет уведомление работодателю и тот выплачивает вычет в размере 13% при выплате заработной платы.

Ели же получатель планирует получить вычет непосредственно от налогового органа, необходимо об этом также указать в заявлении.

Правила и пример расчета

Сидоренко Е. Б. является собственником недвижимости на протяжении 32 месяцев. Недавно он принял решение о ее продаже. При этом вся процедура была оформлена в порядке, согласно законодательства.

Сидоренко обращается в налоговую инспекцию за правом получения вычета на данную недвижимость.

При этом Сидоренко предоставил всю необходимую документацию и составил соответствующее заявление.

Согласно статье 220 Налогового Кодекса РФ налоговая принимает положительное для него решение и осуществляет процесс подсчета вычета.

Себестоимость недвижимости составила 1,5 миллиона рублей, при этом максимальная сумма, как известно 1 миллион рублей.

По этой причине (1 500 000 – 1 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Именно такую сумму он имеет право получить в качестве налогового вычета.

Продажа доли в квартире

Как уже было сказано раньше, продажа недвижимости, которая находилась в собственности меньше 3 лет, имеет немало нюансов.

К примеру, одновременный факт отчуждения всех долей приводит только к тому, что налоговое удержание распределяется пропорционально, в четком соответствии с долями собственников.

При возможной реализации недвижимости в разный период, каждый из собственников имеет полное право рассчитывать на удержание в размере, который не превышает 1 миллиона рублей.

При этом на данный вопрос Министерство финансов дало четкое пояснение. В том случае, если налогоплательщик получает недвижимость в свои владения долями, то непосредственно в процессе самого отчуждения необходимо определить, когда именно перешла в собственность каждая доля.

Без всякого сомнения, что формулировка выглядит немного расплывчато, поэтому рассмотрим пример.

Прохин А.Л. решил все-таки продать свою недвижимость, которая им же была получена в разное время, а именно:

  • 1/3 часть непосредственно после процесса приватизации;
  • 1/3 часть после того, как он официально вступил в наследство;
  • 1/3 часть непосредственно по договору о дарственной;
  • 2/3 части у него уже было в собственности больше 3 лет.

После того, как он продал недвижимость за 2,4 миллиона рублей, он полностью освобожден от оплаты налогов, поскольку себестоимость 1/3 части, которая была у него в собственности меньше лет, отчуждена всего лишь за 800 000 рублей.

По такому же принципу действует алгоритм и при отчуждении у нескольких владельцев долей.

Особенности купли-продажи недвижимости родственникам

Согласно статье 151 Налогового Кодекса РФ налоговое удержание не осуществляется в процессе реализации либо приобретения недвижимости у своих родственников.

По этой причине вычет для этой категории граждан не осуществляется согласно действующему законодательству.

Но при этом, если вычет производится после бракоразводного процесса, то весь порядок является стандартным, как и для всех.

О налоговых вычетах при продаже недвижимости рассказано в следующем видеоматериале:

Налоговый вычет при продаже квартиры – изменения 2017

Налоговый вычет при продаже квартиры – 2017 — востребованная среди граждан России преференция. Рассмотрим особенности его исчисления.

Налоговый вычет при продаже квартиры

Важнейшая поправка в НК РФ, введенная законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ, касается увеличения срока, по истечении которого можно продавать квартиру без уплаты НДФЛ. В ст. 220, 217.1 НК РФ этот срок называется минимальным предельным сроком владения недвижимым имуществом. По недвижимости, приобретенной до 01.01.2016, он составляет 3 года, а по приобретенной с 2016 года увеличился до 5 лет.

Однако если право собственности на недвижимое имущество получено после 01.01.2016 в результате приватизации, передачи по договору пожизненного содержания с иждивением, в результате наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником, то продать его без уплаты НДФЛ можно через 3 года.

В целях исчисления налога на доходы физических лиц до 2016 года доход от продажи недвижимости принимался равным продажной стоимости, указанной в договоре. С 2016 года он принимается равным продажной стоимости при условии, что она составляет не менее 70% от кадастровой цены жилья на 1 января года, в котором осуществлена продажа. Если же цена, указанная в договоре купли-продажи, меньше 70% от кадастровой стоимости, доходом от продажи недвижимости признается не цена, указанная в договоре, а 70% от кадастровой стоимости недвижимости.

Вместе с тем законодатель дает региональным властям право уменьшать значения, касающиеся срока налогооблагаемого владения недвижимостью либо понижающего коэффициента, применяемого к кадастровой стоимости имущества, вплоть до нулевых (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

В качестве вычета можно использовать субсидии и проценты по ипотеке

Так, Минфин России выпустил письмо от 18.09.2015 № 03-04-05/53797, в котором указал, что вместо гарантированного законом вычета в 1 млн руб. налогоплательщик может использовать с целью уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры жилищную субсидию. Минфин, таким образом, рекомендует рассматривать ее как разновидность личных расходов приобретателя недвижимости, которые подтверждены документально.

Данная позиция Минфина России корреспондирует с той, которую ведомство выразило в письме от 25.05.2015 № 03-04-07/29913. В нем оно указало, что налогоплательщик вправе использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры суммы, уплаченные банку в качестве ипотечных процентов за жилищный кредит по соответствующей квартире.

Расходы по приобретению квартиры не индексируются

Еще одно примечательное разъяснение Минфина приведено в письме от 07.08.2015 № 03-04-05/45738. В нем ведомство указывает, что налогоплательщик может использовать для уменьшения налогооблагаемой базы при продаже квартиры расходы, понесенные при ее покупке, только в номинальной величине — без какой-либо индексации.

Цены в России за несколько лет вырастают значительно, и граждане, решившие продать недвижимость, могут иметь вполне разумное желание использовать для уменьшения налогооблагаемой базы суммы, переданные когда-то продавцу, с учетом надбавки, коррелирующей с инфляцией. Однако Минфин считает, что законных оснований на это нет.

Продавцам жилья — нерезидентам вычет недоступен

В письме от 22.06.2015 № 03-04-05/35996 Минфин указал, что нерезиденты РФ не могут использовать налоговый вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилья. Дело в том, что нерезиденты платят НДФЛ в размере 30, а не 13%. Его же они должны уплачивать и при продаже квартиры.

Таким образом, осуществлять соответствующие сделки нерезиденту РФ вдвойне невыгодно: ставка выше, и вычеты применять нельзя. Так что нерезиденту, планирующему продать российскую квартиру, целесообразно стать резидентом, прожив в РФ больше половины из 365 календарных дней.

Вычет положен каждому из владельцев доли в квартире

Весьма примечательна позиция ФНС России, выраженная в письме от 22.04.2015 № БС-4-11/6911. Данный документ подтверждает мнение ведомства, выраженное в более раннем письме — от 25.07.2013 № ЕД-4-3/13578. ФНС предписывает субъектам правоотношений в области налогообложения сделок с недвижимостью, прежде всего региональным ИФНС, рассматривать права «долевиков» на вычеты именно в той интерпретации, которая приведена ведомством в письме № ЕД-4-3/13578. Это может объясняться наличием жалоб граждан по поводу неисполнения соответствующих положений чиновниками местных ИФНС.

В письме № ЕД-4-3/13578 ФНС России указывает, что каждый из продавцов доли в квартире, если он владеет недвижимостью менее 3 лет (с 01.01.2016 вместо 3 лет владения имуществом используется понятие минимального предельного срока владения имуществом), вправе использовать вычет в размере 1 млн руб. Однако если квартира продана как единый объект недвижимости, то соответствующий вычет распределяется между собственниками пропорционально доле их владения жильем.

Квартира получена по договору мены — будет вычет

Отметим еще один примечательный НПА — письмо Минфина России от 05.03.2015 № 03-04-05/11808. В нем ведомство указывает, что при продаже квартиры, полученной налогоплательщиком по договору мены, для уменьшения налогооблагаемой базы можно использовать сумму, указанную в данном договоре, либо ту, которая соответствует рыночной стоимости жилья на момент осуществления мены. Ее величина может определяться оценщиком. В письме от 14.02.2017 № 03-04-05/7980 Минфин подтверждает неизменность своей позиции по данному вопросу.

Продали жилье в рассрочку — расходы к вычету возможны в любой пропорции

Иногда продажа квартир осуществляется их собственниками в рассрочку. ФНС России в письме от 11.02.2015 № БС-4-11/2049, которое корреспондирует с письмом Минфина России от 02.02.2015 № 03-04-04/3957, указывает, что:

  • налогоплательщик, продавший жилье в рассрочку, может, как и при единовременной продаже, использовать расходы, связанные с покупкой соответствующего жилья, для уменьшения налогооблагаемой базы, формирующейся в результате поступления денежных сумм от покупателя;
  • порядок распределения соответствующих расходов налогоплательщик должен осуществлять самостоятельно.

Действительно, в НК РФ нет положений, каким-либо образом регулирующих, как продавцу квартиры соотносить платежи от покупателя и расходы, на которые можно уменьшать выручку. Законодатель позволяет налогоплательщикам действовать в таких случаях на свое усмотрение. Главное — произвести корректное декларирование соответствующих доходов и расходов.

Подробнее о вычетах по НДФЛ читайте в статьях:

Новости Архангельска, Работа Архангельска, Недвижимость Архангельска

Вход на сайт

Используя данный сайт, вы даете согласие на обработку файлов cookie, пользовательских данных (сведения о местоположении; тип и версия ОС; тип и версия Браузера; тип устройства и разрешение его экрана; источник откуда пришел на сайт пользователь; с какого сайта или по какой рекламе; язык ОС и Браузера; какие страницы открывает и на какие кнопки нажимает пользователь; ip-адрес) в целях функционирования сайта, проведения ретаргетинга и проведения статистических исследований и обзоров. Если вы не хотите, чтобы ваши данные обрабатывались, покиньте сайт.

Налоги и вычеты при продаже недвижимости с 1 января 2016 года

Людям, собравшимся продать свою недвижимость, помимо задач, по сделке, нужно изучить и её детали, связанные с налогообложением.

Вопрос налогообложения, конечно, важен всегда, но поскольку порядок взимания обязательного сбора с физических лиц при продаже квартир, домов, земельных участков изменится 1 января 2016 года, то сейчас он становится крайне актуальным.

1 января 2016 года – это дата вступления в действие федерального закона № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», принятого ГД РФ 29.11.2014 г., по которому изменяются правила налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества, детализирутся случаи освобождения от уплаты налогов физических лиц и предоставления налоговых вычетов.

Применяться законодательные новшества будут только в отношении тех сделок по продаже объектов недвижимости, право собственности на которые будет зарегистрировано после 01.01.2016 г. и налог за их продажу по новым правилам начнёт взиматься только с 1 октября 2016 года.

Все изменения изложены в статье ст. 2171 упомянутого выше закона.

Рассмотрим их подробнее, выделив их в 2 крупных блока:

  1. налог на доход физических лиц (НДФЛ) при продаже объектов недвижимости,
  2. налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Суть изменений по НДФЛ при продаже недвижимости
Увеличение минимального срока владения недвижимостью, по истечение которого НДФЛ не взимается

Без налога (НДФЛ) продать свою недвижимость можно будет после 5 лет владения ею, вместо прежних 3-х лет (за некоторыми исключениями, когда этот срок сохраняется прежним 3 года – подробнее ниже).

Срок владения недвижимостью отсчитывается с даты приобретения недвижимости в собственность, то есть с даты государственной регистрации перехода права на эту недвижимость. Она указывается в свидетельстве о регистрации права или в выписке из ЕГРП.

Так, если продаётся объект, купленный до 31.12.15, и на него до 31.12.2015 г. было получено свидетельство о собственности, то при продаже после 1 января 2016 года будет действовать правило по освобождению от уплаты налога с 3-летним сроком владения, и дата продажи значения не имеет.

Если же право собственности на продаваемый объект, купленный до 31.12.2015 г. будет зарегистрировано после 01.01.16, то при его продаже будет действовать новое правило – со сроком в 5 лет (п.3, ст.4 закона 382 ФЗ).

Для недвижимости, полученной по наследству, срок владения отсчитывается со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя.

Сохранилась возможность изменения минимального предельного срока владения недвижимостью субъектами РФ – право уменьшения вплоть до нуля минимального предельного срока срока владения объектом недвижимого имущества, т.е. сделать его меньше 5-ти лет. По этому вопросу ими должны готовится соответствующие постановления (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382).

Если, к примеру, в регионе минимальный срок владения недвижимостью будет снижен на 1 год, то от уплаты подоходного налога будут освобождены лица, владеющие недвижимостью не менее 4-х лет.

Увеличивать предельный минимальный срок владения недвижимостью региональным властям законом не разрешено.


Налог с продажи недвижимости с 1.01.2016 г.

Налог с продажи недвижимости будет равен 13%, если полученный доход превысит расходы на её покупку:

НДФЛ = (доход от продажи – затраты на приобретение) х 0.13

Если же продажная цена объекта окажется ниже его кадастровой стоимости, то доход продавца приравнивается к умноженной на понижающий коэффициент К=0.7 кадастровой стоимости продаваемой недвижимости, а не инвентаризационной стоимости, как было ранее:

НДФЛ = 0.7 х Sкадастр. ст-ть

Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости будет указана стоимость ниже 70% от его кадастровой стоимости, пусть даже это реальная цена объекта, налоговая инспекция выполнит доначисление налога и выпишет штраф в размере 20% от суммы неуплаты.

Такое новшество устраняет ранее повсеместно практиковавшуюся ситуацию существенного занижения суммы сделки, позволявшей уменьшить базу для налогообложения.

Распространённый способ “бегства от налогов”, когда в договорах купли-продажи указывалась стоимость сделки в 1 млн.руб., не подлежащая налогообложению, а оставшася разница между реальной и заявленной в договоре стоимостью передавалась по распискам, терерь может оказаться просто разорительным.

Если, к примеру, кадастровая стоимость продаваемого земельного участка составляет 2 миллиона рублей, а сумма сделки в договоре 1 млн.руб., то налог теперь будет вычисляться с размера кадастровой стоимости в 2 млн.руб.:

НДФЛ = 2 000 000 руб. х 0.7 = 1 400 000 руб.,

то есть продавцу придётся уплатить налог в размере 70% кадастровой стоимости участка.

Для случаев, когда на 1 января того года, в течение которого произошла сделка по продаже объекта и выполнен переход права собственности на него, кадастровая стоимость не определена, положение по использованию понижающего коэффициента 0.7 не применяется и налог рассчитывается от суммы, указанной договоре. (Счастливые случаи ☺, когда можно вернуться на “путь бегства” от налогов, правда, таких ситуаций с каждым годом будет всё меньше).

Региональные власти, как и прежде, могут уменьшить, вплоть до нуля, понижающий коэффициент К=0.7. По этому поводу они должны издать соответствующие законы (п. 6 ст. 2171 ФЗ № 382), и с ними полезно будет ознакомиться при подготовке к продаже своей недвижимости.

Налоговые льготы при продаже недвижимости – ситуации, когда подоходный налог не взимается

  1. Подоходный налог не взимается, если продаётся единственное жильё (дом, квартира) с целью приобретения другого – вне зависимости от срока владения прежним.
  2. Право освобождения от НДФЛ распространяется даже на случаи, когда владение прежним жильём составляет срок менее 3-х лет.
  3. Если продавец имеет в собственности несколько объектов недвижимости, он не будет платить НДФЛ при условии, что сумма сделки не будет выше 5 млн.руб. и срок владения не меньше 3-х лет, за исключением случаев, когда на уровне регионов срок владения может быть увеличен до 10 лет.
  4. Если доход от продажи недвижимости меньше затрат на её покупку или равен им, что должно быть подтверждено документально.
  5. Освобождение от уплаты НДФЛ дифференцировано по способу получения гражданами прав собственности на объекты недвижимости при минимальном сроке владения 3 года и для случаев, когда:
  • объект недвижимости приватизирован;
  • объект недвижимости перешёл в собственность на праве наследования или получен в дар от близких родственников, к которым, по Семейному кодексу РФ, относятся супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
  • объект недвижимости передан в собственность по договору пожизненного содержания или иждивения плательщику ренты.

Налоговые вычеты при продаже объектов недвижимости

Налоговым вычетом называется денежная сумма, на которую уменьшается окончательная сумма налога, рассчитываемая с разницы между полученным доходом и вычетом.

При примененении налогового вычета налог вычисляется так:

НДФЛ = (доход – вычет) х 0.13,

то есть вычет уменьшает налогооблагаемую базу (ст.220 Налогового кодекса РФ).

Вычет бывает 2-х видов:

  1. имущественный налоговый вычет в фиксированной сумме,
  2. вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества.

Можно использовать любой из них, предварительно определив, какой будет выгоднее в том или ином случае.

  • Налоговый вычет в фиксированной сумме

Такой вычет предоставляется в случаях, когда срок владения продаваемой недвижимостью окажется меньше минимального предельного срока владения ею установленного в соответствии со статьей 2171 Налогового кодекса РФ:

  1. в размере до 1 000 000 руб. – при продаже земельного участка, жилого дома, дачи, садового домика, а также квартиры или комнаты;
  2. в размере до 250 000 руб. – при продаже иной недвижимости, например, нежилого помещения или гаража.

НДФЛ при выборе этого вида вычета уплачивается с суммы, представляющей разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и размером фиксированного вычета.

  • Вычет на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением имущества

Поправки к закону ФЗ №382 не изменили условия предоставления такого вычета.

Вычет производится в случае, если выбран вариант уплаты налога не с дохода от продажи недвижимости, а с полученной разницы между доходами от её продажи и расходами на предшествующую продаже покупку, подтверждённые документами:

  1. договором купли-продажи,
  2. актом приемки-передачи собственности,
  3. договором на оказание услуг риэлтора,
  4. расписками продавца в получении денег,
  5. приходными кассовыми ордерами,
  6. банковскими выписками,
  7. товарными и кассовыми чеками,
  8. платёжными поручениями,
  9. другими.

В расходы на получение вычета при продаже недвижимости не включаются: оплата страхования, оплата тарифа за ведение ссудного счета по кредитному договору, издержки на покупку и установку двери.

Примеры применения вычетов

Выполним сравнительную оценку выгодности каждого из видов вычетов для пары ситуаций.

Дом был приобретён в Архангельске в 2014 году по стоимости 6.5 млн.руб., а продан в 2015 году за 8 млн.руб.
Полученный доход составляет 1.5 млн.руб.
Налог за продажу дома предстоит уплатить до 1 октября 2016 года.
Срок пользования – менее 3-х лет.
НДФЛ по ставке составляет 13% – и его можно уменьшить на размер налоговых вычетов.

Рассмотрим каждый из видов вычетов по отдельности и определим наиболее приемлемый из них.

  • Фиксированный налоговый вычет

Срок пользования домом менее 3-х лет.
Размер вычета составит 1 млн.руб.
Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. -1 млн. руб ) = 7 млн.руб.
Сумма налога рассчитывается так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 1 млн.руб.) х 0.13 = 910 000 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесённых на покупку дома

Облагаемый налогом доход = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) = 1.5 млн.руб.
Налог должен быть рассчитан так:
НДФЛ = (8 млн.руб. – 6.5 млн.руб.) х 0.13 = 195 000 руб.
Из несложных расчётов видно, что выгоден налоговый вычет в размере понесённых расходов.

Вывод: в случаях, когда стоимость продаваемой недвижимости не слишком превышает расходы на её покупку, предпочтельнее применение вычета в размере понесённых расходов.

Гараж был куплен в Архангельске 2014 году по стоимости 170 тыс.руб., а продан в 2015 году за 270 тыс.руб.

  • Фиксированный налоговый вычет

Гараж находился в собственности менее 3-х лет, значит, размер фиксированного вычета составит 250 тыс.руб.
Облагаемый налогом доход = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) = 20 000 руб.
Налог от его продажи, подлежащий уплате, составит:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 250 тыс.руб.) х 0.13 = 2 600 руб.

  • Налоговый вычет в размере расходов, понесенных при покупке гаража

Расходы на продажу получились равными 100 тыс. руб.
Облагаемый налогом доход =(270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) = 100 000 руб.
Используя этот вычет, собственник должен заплатить налог в размере:
НДФЛ = (270 тыс.руб. – 170 тыс.руб) х 0.13 = 13 000 руб.

Вывод: собственнику выгоден налоговый вычет в фиксированном размере.

В случае продажи приведённых в примеров объектов после 3-х и более лет владения ими НДФЛ бы не начислялся.

Итоги

1. В 2016 году и далее, в случае продажи недвижимости до истечения 5 лет пользования ею, налоговый вычет будет предоставляться в размере:

  • 1 млн руб.,
  • 250 тыс.руб.

или

  • в размере суммы, потраченной на покупку этой недвижимости (эта норма действовала и ранее),

а вот размер базы, от которой будет исчисляться налог 13%, не может быть меньше 70% от кадастровой стоимости объекта на 1 января текущего года.

2. Специальных льгот по вычетам и налогам для пенсионеров, многодетных матерей и матерей одиночек и т.д. (незащищенных слоев населения) при продаже ими недвижимости законодательство не установило.

3. Освобождение от налогов при продаже недвижимости наступает через 5 лет после вступления в право собственности на неё, кроме случаев наследования, дарения и прав на основе ренты с иждивением, для которых срок пользования 3 года остался прежним.

4. В регионах России, где рыночная стоимость, например, земельных участков, значительно ниже кадастровой стоимости, их продажа повлечёт неоправданно высокий налог, если региональные власти не предпримут меры по нивелированию понижающего коэффициента К=0.7, на который умножается кадастровая стоимость при исчислении НДФЛ.

В Архангельске разместить объявление о продаже недвижимости или найти подходящий объект для покупки можно в специальном разделе “Недвижимость Архангельска”

Ссылка на основную публикацию